土地購入の際の注意点とは？
2024年04月08日
不動産（土地）の購入の際の注意点とは？
こんにちは！株式会社としぶん ガマホームです！
今回は不動産の土地を購入する際の注意点をご説明いたします♪
土地購入で失敗しないためには、土地売買を専門にした不動産会社に依頼し、どの土地が希望条件に合っているか調査・比較してもらうようにしましょう。最近では土地の調査や購入サポートだけでなく、購入後の家づくりについてのアドバイスや、資金計画を含めたライフプランの提案を受けられる不動産会社もあります。
土地を購入する際の注意点や着目ポイントはしっかりと頭に入れながら、専門家からの意見を取り入れるようにしましょう。
◆土地を購入する際の注意点5選
購入する土地を比較検討する際は、以下の5つのポイントを確認するようにします。
・家を建てられる土地か
・道路との接地状況と敷地の後退部分の関係
・境界線がはっきりしているか
・周りの環境の充実度
・設備は十分か
チェック項目が多いようにも感じますが、希望の場所や面積以外の部分も細かく確認しておくことで、家を建てる際に余計な費用をかけずに済んだり、ご近所とのトラブルを回避できたりします。それぞれ順を追って詳しく解説します。
家を建てられる土地か
土地を購入する際にはじめに確認すべきなのは、「住居を建てることを許可されている土地かどうか」という点です。購入を検討している土地が「市街化区域」にある土地であること、またその中でどの「用途地域」に指定されているかを確認する必要があります。
「市街化区域」とは、人が住みやすいように整えられた区域のことで、生活に必要な上下水道や電気といったインフラ、道路や公園といった公共施設が優先的に整備されています。
一方で、市街化区域とは対照的に、農地や緑地の保全が優先される「市街化調整区域」は新しく家を建てにくい地域あり、家を建てること自体は禁止されていませんが、自治体からの許可が必要なケースが多いという点に注意が必要です。
市街化区域はさらに13種類の用途地域に分類されており、用途地域ごとに立てられる建物の種類（住宅、店舗、学校など）や大きさが定められています。建てたい家の大きさが決まっている場合は、その地域で建てられるかを確認しておく必要があります。
その土地に建てられる家の大きさを知るには、「建蔽率（けんぺいりつ）」と「容積率」に着目します。
「建蔽率」は、敷地面積に対する建築面積の割合、「容積率」は、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことを指します。
どの土地にも建蔽率と容積率が決められており、決められた範囲内の面積の家のみ建てることを許可されています。
例えば購入しようとしている土地が、敷地面積200㎡・建蔽率30％・容積率50％と定められている土地だとします。
つまり、約60坪の敷地面積に対して、1階部分が約18坪、2階以上の部分を含めて約30坪の家しか建てられないということになります。「少し小さい土地だけど、敷地いっぱいに建てれば大丈夫！」という安易な考えで土地を購入してしまうと、必要な延べ床面積の家が建てられないということになりかねないのです。
そのため、気になる土地を見つけたときは、必ず「建蔽率」と「容積率」についても確認・計算しておくようにしましょう。
道路との接地状況と敷地の後退部分の関係
敷地と道路の接地状況によっては、購入した土地の面積のうち、敷地面積に含められない部分がある場合があります。この部分を「セットバック」と呼び、考慮せずに土地を購入してしまうと、当初想定していた面積の家が建たない可能性もあるのです。
建築基準法という法律により、家を建てる場合は、敷地と道路が繋がっている必要があります。（建築基準法第43条）具体的には、「4m以上の幅員のある道路に対して2m以上接していること」が求められます。道路の幅員が足りない場合は、道路の中心線から2m離れた位置まで幅を空ける必要があり、その分を敷地に含めることができないのです。
セットバック部分には建物は当然のこと、塀をはじめとした工作物も設置できません。購入した土地の面積に使用できない部分があることで、土地購入後に建てる家の広さや形状を変更する必要も出てきます。そのため、接道状況やセットバックが必要かどうかを、あらかじめ不動産会社または建築士に確認するようにしましょう。
境界線がはっきりしているか
家を建てる前に必ず確認しておきたいのが、隣の土地との境界線です。
隣の土地との境界線がはっきりしていないと、近隣住民とのトラブルの原因になりかねないためです。
通常は家を建てる際に、「境界標」と呼ばれる境界線をはっきりと示すための目印が打ち込まれます。
しかしながら、現場の状況によっては図面どおりに正しく打ち込まれていないケースも少なからず存在します。
土地を購入する前には、図面と照らし合わせながら境界線を確認し、あいまいな部分や図面と異なる部分がある場合は、測量士と隣人に立ち会ってもらったうえで測量（境界確定測量）を行うようにしましょう。
周りの環境が充実しているか
土地を購入する際には、土地の状態以外にも、周辺環境や自治体の制度についても調べておくことも重要です。
快適な生活を送るために、チェックしておきたいポイントを紹介します。
・交通アクセス
「家を建てたら車を買うから、駅から遠くても大丈夫」と考える人もいますが、お子さんが生まれて学校に通い始めたときに、駅やバス停が離れていて不便さを感じるようになったというケースもあるのです。通勤や通学の観点からも、長い目で見て交通アクセスのいい場所を選ぶようにしましょう。
・商業施設の充実度
近所にスーパーやドラッグストアといった商業施設が充実しているかというのも、土地を選ぶ際の重要なポイントです。
近くに大きなスーパーがあるだけで毎日の買い物の負担が軽減されますし、図書館やアミューズメント施設があれば、家族で過ごす休日もより豊かになります。
・子育てに適した環境か
子育て世帯で家を建てる予定がある場合は、子育てに必要な環境や施設が整っているかという点にも注目します。
学校や病院だけでなく、遊び場になる公園が近くにあると、のびのびとした生活を送れます。
また、曜日や時間帯によっても街の雰囲気は変化するという点も忘れてはいけません。
治安のいい地域で安心して子育てをするためにも、さまざまな曜日・時間帯に足を運んで、街全体の様子を観察するようにしましょう。
・自治体の補助制度は充実しているか
学校制度・医療費補助制度・児童手当などといった福祉は、特に自治体による違いが大きく出るポイント。
ゴミ出しルールに関しても、分別方法が大きく異なることも珍しくありません。
現在暮らしている地域と新しく暮らす土地でどのような違いがあるのか、早い段階で把握しておくと、安心して新生活を始められるでしょう。
・設備は十分か
余計な費用をかけないためにも、土地の購入前に必ず確認しておきたいのが整備です。
例えば水道管。上下水道が通っていない土地を購入した場合は、水道管の設置工事が必要になったり、古い土地の場合は水道管の交換が必要になったりする可能性があります。
また、下水道がない場合には浄化槽を設置することになり、定期清掃・定期点検といった維持のための費用が別途発生します。
設備の工事は高額な費用がかかるだけでなく、工事に時間がかかったりするため、当初計画していたスケジュールで家づくりが進まないことも。
とはいえ設備がないと生活ができないため、購入前には必ず不動産屋に確認するようにしましょう。
◆土地購入時の注意点：難易度の高い土地の特徴とは？
土地を購入する際に、土地の現在の状態や特徴をしっかりと把握しておくことが重要です。
あまりよく考えずに、「広いから」「立地がいいから」といった理由だけで購入してしまうと、あとで余計な費用がかかったり、理想とする家を建てられなかったりするためです。
「難易度の高い」土地の購入を検討する際、事前に追加費用や建築プランの確認が必要となります。
「難易度が高い」とされる土地の特徴は以下の３つ。
・いびつな形の土地
・高低差がある土地
・目の前に消火栓が設置されている土地
順を追って解説していきます。
いびつな形の土地
形がいびつな土地は、周辺相場と比べて安く購入できる点や、税務上の評価が低くなるため税率が抑えられるという点から、お得な土地といったイメージを持たれる人もいます。しかし、形がいびつな土地は建てられる家が限られてしまうのが実情。当初はハウスメーカーが手掛ける規格住宅で安く建てようと思っていたのに、最終的に設計事務所に依頼をして建築費用が高くついてしまった、ということも少なくありません。
こうしたトラブルを防ぐには、先に依頼するハウスメーカーに目星をつけておき、建てたい家のイメージや間取りを伝えてから、ハウスメーカーと相談しながら土地を決めていくほうが安心です。
また、将来的に土地を売却することを視野に入れている場合も、形のいびつさは土地の評価をするにあたって不利に働く可能性があります。
高低差がある土地
周囲と高低差のある土地も、家を建てる際に余計な費用がかかる可能性があるため注意が必要です。
周囲よりも低い位置に土地がある場合、雨水や地下水が流れ込んでくる可能性があります。
そのため、盛り土によって地盤改良を行ったり、排水設備を設けたりした工事を行うのが一般的です。
また、隣の土地や道路との高低差が1mを超える場合、土が崩れるのを防ぐ擁壁（ようへき）工事の費用が割高になる傾向があります。
土地の購入価格だけでなく、こうした追加工事の費用を含めた総合的な費用を考慮するようにしましょう。
目の前に消火栓が設置されている土地
車を所有する予定のある人や、敷地内に車庫を作ろうと思っている人は、土地の前に消火栓が設置されていないかを確認しましょう。
道路交通法第45条第1項により、消防用機械器具や消防用防火水槽がある場所から半径5m以内には、駐車できないと定められています。そのため、消火栓の位置や消火栓からの距離を正しく確認せずに土地を購入してしまうと、車庫などの駐車スペースが作れない場合があるという点に注意が必要です。
上記でご紹介をさせて頂きましたのが土地購入の主な注意点になります！
弊社、株式会社としぶん ガマホームでは中古戸建、中古マンションのみならず土地からのお探しもご協力しております！
今お探しのお客様であったり有効活用のお手伝いもさせて頂けますのでお気軽にお問合せください♪
