契約の重要なこととは？

2024年03月05日

売買でも賃貸でも大事な契約の重要なこととは？

 

 

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土地でも一戸建て住宅でも購入する時には必ず「不動産売買契約」を結びます。

賃貸物件を契約したことがある方はご存じかと思いますが、不動産売買契約を結ぶ前にも「重要事項説明」を受ける必要があります。

 

なんとなく難しい不動産用語が並び、読むのが億劫だなぁ・・・と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、賃貸契約でも売買契約でも重要事項説明はとても大切です。

契約後に「こんな話は聞いてない！」というようなことにならないためにも、今回は重要事項説明の役割やどんなことに注意して説明を受ければいいのかといったことをお伝えしていきたいと思います。

 

 

1：重要事項説明とは

重要事項説明（重説）は、不動産売買契約を結ぶ前に「買主」に対し不動産仲介会社が「取引物件」や「取引条件」について、文字通り契約に関する重要な事柄書面を用いて詳しく説明することです。

 

また、不動産契約は国家資格を有する「宅地建物取引士（宅建士）」が行います。

家を買うことは高額な買い物であるとともに、不動産契約は専門用語が多いため、宅建士が買主が知っておくべき事項を書面にし、口頭で説明することを法律で義務付けられています。「事前に読んで、内容は把握してきたので説明はいりません。」ということはできません。

 

2：重要事項説明書のチェックポイント

「重要事項説明書の確認するべきポイントは？」と気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか？重要事項説明書に記載されている内容はすべて重要ですが、ここでは特にチェックしておきたいポイントについてお伝えしていきます。

 

2.1：物件に関する項目

 

【登記事項証明書（登記簿）に記録された事項】

まず、土地や建物の所在地、面積が購入する物件と一致しているか確認しましょう。

また、最新の登記簿に記載されている所有者と売主が一致しているかもチェックしておきましょう。

特に、所有者が複数いて契約の席に同席していない場合は、契約内容に同意を得られているのか、後々トラブルにならないためにも確認するようにしましょう。

 

上記以外にも、権利関係についてもチェックしておきたいところです。

中古物件の場合は、物件に抵当権が設定されていることもあるため、引き渡しまでに抵当権が抹消されるか、契約書にその旨が盛り込まれているかを必ず確認するようにしましょう。

 

【法令に基づく制限】

都市計画法や建築基準法、その他の法令に基づく制限事項に関する内容もチェックしておきたいポイントです。

都市計画法では街づくりに関するルールが定められています。

 

その中で、用途地域が決められており、土地を利用目的によって区分し、建築できる建物が制限されています。

「購入する土地は住宅が建てられない区域ではないか？」「購入する住宅の用途地域は何か、その地域には他にどのような建物が建てられるのか？」など、契約を結ぶ前に重要事項説明の中で再度確認しましょう。

また、中古物件の購入を検討されている方の中には、将来的には増築や建替えも視野にいれている方もいらっしゃるかと思います。

再建築や増改築ができない土地や建物もあるため、「建替えや増築をする際に制限がないか」という点も確認しておきましょう。

【土地と道路に関する事項】

土地や戸建を購入する方は、敷地と接する道路の幅や接する面の長さについても確認しておきましょう。

敷地に接する道路の幅が4ｍ未満の場合はセットバックが必要であったり、道路と敷地が2ｍ以上接地していないと建物が建てられないといった制限があります。

 

また、敷地に接している道路が私道の場合、道路の権利関係や負担金の有無についても確認するようにしましょう。

【災害警戒区域に関する事項】

 

重要事項説明では、2020年8月から水害ハザードマップの説明が義務化されました。

昨今では水害や土砂災害といった自然災害が多いため、災害に対するリスクについてもチェックが必要です。

【インフラに関する事項】

飲用水や電気、ガス、下水の設備がきちんと整備されているかを確認しましょう。中古戸建や土地の場合にはこれらのインフラ設備が未整備のケースもあります。設備の見通しおよびその整備についての費用をいくら負担するかについて把握しておく必要があります。

2.2：取引条件に関する項目

 

【売買代金とそれ以外の金銭に関する事項】

重要事項説明では売買代金とそれ以外にかかる金銭について説明が行われるのでしっかり確認するようにしましょう。

それ以外にかかる金銭とは、「手付金」や「固定資産税等の清算金」などがあります。

 

【契約の解除に関する項目】

万が一、契約を解除するような事態になったときに備え、どのような場合に解除できるのか、解除するために必要な手続きや解除した場合の損害賠償・違約金の有無などを確認しておきましょう。

 

【契約不適合責任に関する措置の項目】

契約不適合責任についても必ず確認が必要です。契約不適合責任は購入した物件に契約内容と異なる部分があった場合、売主が買主に対して負う責任です。

重要事項説明書には、事前に売主から買主に告知すべき欠陥や瑕疵の情報、責任範囲などについて記載されており、原則その内容に従うため、しっかりと確認するようにしましょう。

特に中古物件の場合は、売主の希望の条件によっては、契約不適合責任が「免責」とされるケースもあるので、必ずチェックが必要です。

 

3：まとめ

 

今回は不動産売買契約における重要事項説明についてお伝えしました。

マイホームの購入は高額な買い物です。しっかり内容を理解して契約したいところですが、実際には専門用語が多く、理解に苦しむ方もいらっしゃるかと思います。

しかし、理解したつもりで契約した結果「知らなかった！」ということにもなりかねません。

内容についてわからないことや不明な点はどんな些細なことでも遠慮せず、担当者または宅建士に確認して、よく理解し、見落としがないようにすることが大切です。