建ぺい率・容積率とは？調べ方の解説♪
2023年12月21日
建ぺい率と容積率とは？調べ方についても紹介♪
■建ぺい率と容積率は建築の際に重要
建ぺい率と容積率は建築の際には重要ですが、不動産関係の仕事をしていないと聞き馴染みがない方も多いでしょう。
しかし、実際には現在住んでいる建物も会社や学校の建物であっても、建ぺい率と容積率を守って建築されています。
建ぺい率と容積率を守らずに建築されている建物は違法建築になっているため、本来であれば自治体からの建築許可なども認められません。
詳しい内容について理解しておかなければ、自分自身で住宅ローンを組んで新築物件を設計する際にも思わないトラブルなどにつながるリスクがあります。
今回は建ぺい率と容積率の詳しい内容や、土地に対しての建ぺい率と容積率の調べ方についても解説するので参考にしてみてください。
建ぺい率と容積率について
基準になるのは建物を建築しようとしている土地の広さであり、基本的には建ぺい率と容積率を敷地面積に掛けて最終的には計算します。
建ぺい率は敷地面積に対してどれくらいの広さの建物を建築できるかを表しており、敷地面積が100平方メートルで建ぺい率が50％なら、100平方メートル×50％＝50平方メートルが建築可能な敷地面積です。
容積率は敷地面積に対しての延べ床面積になっており、延べ床面積とは建物全体の床面積を足した面積のことを指します。
敷地面積が100平方メートルで容積率が200％なら、100平方メートル×200％＝200平方メートルが最終的な建築可能な延べ床面積です。
建ぺい率は建物の一階部分が対象とされている平面的な広さですが、容積率は延べ床面積になるので立体的な広さになります。
そのため、建ぺい率と容積率によっては土地が広くても、自分が想像している建物を建築できないかもしれません。
土地を購入する際には先に建ぺい率と延べ床面積について調べて、具体的に建築できる建物の大きさなどについて確認しておきましょう。
調べずに購入してしまうと自分でイメージしていたよりも、建築できる建物が狭くなってしまうケースも珍しくありません。
建ぺい率が定められている理由
建ぺい率が定められている理由は防災が一番の理由であり、建物同士が密着していると火災や地震が発生した際に大きな事故につながるリスクが高くなります。
建物同士に適度な距離感があれば、火災や事故などが発生しても建物の間などから避難もできますが、建物同士が密着していると避難経路が極端に少なくなるでしょう。
また、火災では建物の距離が近いと飛び火するリスクが高くなり、地震では倒壊した建物が隣の建物も巻き込んでしまいます。
他にも建物同士で適度な距離が保てていれば、日当たりや風通しが良くなるのに加えて景観も良くなるのも理由です。
地域に住んでいる人たちが安全で快適に過ごせるように、建ぺい率は定められています。
容積率が定められている理由
容積率が定められている理由は地域のバランスを守るのが目的であり、近隣住民が困らないようにするのが目的です。
たとえば一般的な大きさの戸建てが並んでいる地域に高層マンションを建築してしまえば、日当たりなどの問題が出るでしょう。
それだけでなく、地域のバランスは建物だけでなく学校や病院などの施設に加えて、電気や上下水道などのインフラにもおよびます。
現状の地域住民の数に合わせた電気配線や上下水道が整備されている状態で、新しく高層マンションを建築して住民数が一気に増えればインフラ整備などが間に合わない可能性も高いです。
地域全体のバランスを考えながら、地域住民を増やすためにはインフラ整備などもあわせておこなわなければいけません。
建ぺい率と容積率の調べ方について
建ぺい率と容積率の調べ方について知っておけば、土地の購入を検討した際に役に立ちます。
建ぺい率と容積率は建築基準法によって地域ごとに決められており、最も確実な調べ方は土地を管轄している市町村窓口に問い合わせる方法です。
他にも調べ方としては不動産会社が管理している土地であれば、不動産会社に問い合わせれば知っているケースもあります。
自分で調べることもできますが、確実性と効率を求めるなら市町村窓口に問い合わせてください。
建ぺい率と容積率は用途地域によって定められている
用途地域によって定められており、用途地域とは市町村などの自治体が計画的に街を整備するために定められているルールです。
用途地域は大きく分けると住宅系・商業系・工業系の3つに分けられているのが特徴です。それぞれが快適に過ごせるように考えられています。
たとえば、住宅街の中に商業施設や工場があると騒音などによって、落ち着いて暮らすのが難しくなるでしょう。
自分たちの都合だけで建築を続けているとトラブルなどの原因になることから、用途地域を設けてトラブルが起こるのを防いでいます。
用途地域によって建築できる建物や高さ制限などが決められているため、原則として用途地域内には許可されている条件を満たしている建物しか建築できません。
用途地域の調べ方も建ぺい率と容積率と同様に、土地を管轄している市町村窓口に問い合わせてください。
■建ぺい率と容積率が超えているとどうなるかについて
建ぺい率と容積率が超えているとどうなるかについて把握して、中古物件を購入するなら基準に適合している物件を購入してください。
新築物件に関しては建築前には建築基準審査がおこなわれているため、基準を満たしていない物件は建築ができません。
基準を満たしていない物件では、自治体から建設許可が下りないため、建設を業者に依頼しても引き受けてくれる先はないです。
通常であれば建ぺい率と容積率が超えている物件は存在しませんが、リフォームなどによって増設した場合には違反しているケースが考えられます。
具体的に建ぺい率と容積率が超えていると、どのような問題があるかについて解説するので参考にしてみてください。
住宅ローンが組めない
中古物件であれば建ぺい率と容積率が超えている物件もありますが、そのような物件を購入する場合は住宅ローンが組めません。
金融機関は住宅ローン申し込みがあった際には不動産についても調べるため、違法建築物であることはわかります。
金融機関の立場から考えると違法建築物購入に対して住宅ローンを融資してしまえば、金融機関は違法建築物を認めたと行政などから判断される可能性が高いです。
行政などから指導されるリスクがあることから、金融機関では住宅ローンが組めず現金での支払いが求められる傾向にあります。
売却希望金額にもよりますが、数百万円から数千万円を現金で準備しなければならないため、立地条件や物件の状態が良くても購入が難しいです。
住宅ローンが組めない状況で購入できる違法建築物を現金で購入しても、後から建ぺい率と容積率について行政から指導を受ける場合もあります。
売却時に買取先が見つからない
建ぺい率と容積率が超えている物件は売却時に買取先が見つからないため、売却希望してから実際に売却できるまで時間がかかるでしょう。
新築時には建ぺい率と容積率が超えないように設計されていますが、リフォームによって増築すると超えてしまうケースがあります。
先述したように住宅ローンが使用できないことから、売却時には買取先が購入資金を準備できない可能性が高いです。
売却を検討しているならリフォームで増設した部分を撤去する、隣の土地を購入して敷地面積を増やすなどの対策をしなければいけません。
建ぺい率と容積率に影響する増築として屋根のあるウッドデッキ、屋根と柱のあるカーポートなどが挙げられます。
ただし、屋根がないウッドデッキや駐車場は対象になっていないため、リフォームの際には建ぺい率と容積率に影響しないか確認してください。
土地を購入する前に建ぺい率と容積率は調べておく
土地を購入する前に建ぺい率と容積率を調べて、自分が理想としている建物を建築できるかどうかイメージするのが大切です。
たとえば敷地面積が100平方メートルで建ぺい率が50％であれば建築可能な面積は50平方メートルですが、敷地面積が200平方メートルで建ぺい率が30％なら建築可能な面積は60平方メートルになります。
敷地面積が倍違っても建ぺい率によっては建築可能な面積が10平方メートルしか変わらないため、土地の広さだけで考えてしまうとイメージよりも狭い住宅しか建築できないかもしれません。
敷地面積が狭くても容積率が高いのであれば、建物を3階建てにするなど工夫して広い住宅を建築できます。
具体的にどのような建物を設計するかにも影響するため、建ぺい率と容積率は調べてから土地を購入するのがオススメです。
注意点としては建ぺい率と容積率以外にも建築制限があり、絶対高さの制限・斜線制限・日影規制などが挙げられます。
他にも自治体によっては独自の制限を設けていることから、実際には建ぺい率と容積率限界までの大きさの建物を建築できるケースは少ないです。
さまざまな観点からどれくらいの建物が建築できるかを検討して、建築業者や土地仲介業者などと相談しながら設計していきましょう。
建ぺい率と容積率が緩和されるケースもある
建ぺい率と容積率は用途地域によって定められていますが、同じ用途地域内にあっても建ぺい率と容積率が緩和されるケースもあります。
たとえば、防火地域内にあって防火建築物である場合、一定要件を満たしている角地である場合・建物内に地下室がある場合などさまざまです。
少しでも購入した土地を有効に活用したいと考えているなら、建ぺい率と容積率が緩和される土地を選んで購入するのが有効な方法です。
建ぺい率と容積率が緩和されているかどうか知りたいなら、土地を管轄している市町村窓口に問い合わせてください。
■まとめ
建ぺい率と容積率について理解するのが大切
建ぺい率と容積率は建築できる建物の大きさに関わってくるため、しっかりと理解してから土地を購入してください。
どちらも用途地域に合わせて設定されていることから、具体的な建ぺい率と容積率を知りたいなら、土地を管轄している市町村窓口に問い合わせれば教えてもらえます。
新築物件では建ぺい率と容積率を超えることはありませんが、リフォームで増築すると超えてしまうケースは過去にありました。
建ぺい率と容積率が超えている建物の購入には住宅ローンが使えないため、売却を希望してもなかなか買取先が見つかりません。
しっかりと内容について理解して、リフォームをするなら違反建築物にならないように注意してください。
自分だけでは判断が難しいなら、不動産会社や金融機関・市町村窓口などの専門的な知識と技術を持っている先と協力することが大切です。
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