不動産売買に関わる「ローン特約」とは？
2023年12月18日
不動産売買に関わる「ローン特約」とは？
ローン特約とは、不動産売買契約書における条項のひとつで、買主様が金融機関のローン審査に落ちてしまった際、売買契約を無条件で解除できることを定めたものです。ここでは、ローン特約について概要や注意点などを解説します。
ローン特約とは
ローン特約（融資特約）とは、不動産を購入するにあたって金融機関からの融資全額もしくは一部が承認されなかった場合、買主様が売買契約を解除できることを定めた条項です。
不動産会社の提携ローンを利用する場合は、宅地建物取引業法によって、ローン特約の設定が義務付けられています。
また、提携ローン以外の金融機関で融資を利用する場合でも、買主様の希望があれば、売主様との合意によって特約の付加が可能です。
あくまでも金融機関のローンが対象で、「家族や友人からお金を借りる予定だったところ、急遽断られ資金が不足した」といった場合は、ローン特約の対象外。
また、金融機関のローン審査に通過しながら他の理由で契約解除を申し立てる場合も、ローン特約の対象にはなりません。
ローン特約が無いとどうなる？
ローン特約があると、ローン審査に落ちても無条件に契約を解除でき、
売主様に対してあらかじめ支払った「手付金」をはじめとする費用が買主様に返金されます。
ローン特約が無ければ、ローン審査が承認されず資金不足で不動産を購入できない場合でも、売買契約が維持されます。
支払った手付金が返金されないだけではなく、契約解除によって違約金や損害賠償などが発生するおそれがあるでしょう。
ローン特約の注意点
契約書類や対応に不備がある場合、売主様との間にトラブルが発生することも。
ここでは、ローン特約の記載で特に確認をおすすめするポイントを説明します。
ローンを申し込む金融機関を明確にする
ローン特約では、融資を申し込む金融機関を明記しておきましょう。
金融機関を定めていない場合、希望の金融機関のローン審査で承認が得られなかった場合でも、
「他の金融機関で融資を受けられれば、契約は継続する」と考えられます。
結果として、当初買主様が希望していたものより金利の高いローンを利用することになるおそれもあります。
ローンの金利が変わると、ローン返済を含めた資金計画も見直しが必要でしょう。
ローン特約に金融機関の記載が無い状態だと、買主様が他の金融機関のローンを拒み契約解除を申し出た場合、違約金や損害賠償が発生することがあります。
融資金額を記載する
ローン特約では、融資でやりくりする金額を正確に記載しましょう。
申し込んだ金額のローンの承認が得られなかったときに、ローン特約による売買契約解除をできないおそれがあるからです。
例えば、買主様が不動産購入に必要な金額が2,000万円でありながら、金融機関の審査による融資可能額が1,500万円だった場合。融資自体は得られているため、特約に融資金額の記載が無ければ、買主はローン特約による契約解除を主張できません。
ローン審査に落ちたときの対応を把握する
ローン審査後に売主様への意思表示が必要かどうかや、その期日、そして適切な手段を確認しておきましょう。
解除の意思表示には、発信の事実と日付が公的に証明される「内容証明郵便」がというものもございます。
電話やメール、SNSなどを利用すると、解除の意思を通知したという証明が困難になるおそれがあります。
今回のまとめ
ローン特約は、不動産売買においてローンの審査が通らなかった場合に、買主様が売買契約を無条件に解除できるものです。
買主様保護を目的としていますが、文言や解釈などをめぐって、売主様との間にトラブルが生じるおそれがあります。売買契約書には、ローン特約について「金融機関」「融資金額」「契約解除可能な期日」といった事項を正確に記載し、認識の勘違いが生じないようにすることがおすすめです。
万が一ローン審査に落ちてしまった際に必要な対応を把握しておきましょう。
株式会社としぶん ガマホームでは、豊富な実績を元に不動産投資ローンを含めた資金計画についてもアドバイスが可能です。不動産投資にご興味のある方は、ぜひ株式会社としぶん ガマホームへお問い合わせください♪
