不動産登記とは？内容の解説♪
2023年12月11日
不動産の登記とは？内容の解説♪
不動産の売買や購入、贈与、相続があった際に必ず行うのが「登記（とうき）」です。
不動産登記は不動産の履歴書のようなもので、その不動産の所有者や土地・建物の状態を把握することができるようになっています。
しかし専門用語も多く使われているため、お客様にとっては複雑・面倒というイメージが持たれていることが多いです。
とはいえ、不動産に関する取引の際に不動産登記は避けて通れません。お客様にしっかり理解してもらう必要があります。
今回は不動産登記についてご説明いたします。
不動産（建物）登記とは
土地や建物などの不動産が今どのような状況なのか、誰が所有者なのかという権利について、法的な観点から記録して公開（公示）することを「不動産登記」と言います。
広さや用途の種類、構造、登記（記録）された時期のことなどを含め、さまざまな情報を知ることができます。
また、土地や建物の所有者が誰なのか（所有権）を示す他、抵当権や地役権といった所有権の他にさまざまな権利が登記されていないかを知ることができるので、土地・建物の売買の際には、不動産登記が非常に重要です。
法務局では不動産登記について以下のように説明しています。
「不動産登記とは，国民の大切な財産である不動産（土地や建物）の一つ一つについて，どこにあって，どれくらいの広さがあって，どなたが持っているのかといった情報を，法務局の職員（登記官）が専門的な見地から正しいのかを判断した上でコンピュータに記録することをいいます。
この登記をすることによって，不動産に関する情報が公示されることから，国民の権利の保全が図られ，また不動産登記の取引の安全のためにも役立っています。」
登記は次のようなときに必要です。
■建物を新築・増築・取り壊し
■不動産の購入・売却・相続・贈与
■住宅ローンの利用・借換え・完済
建物を新築した場合
・表示登記（ひょうじとうき）
表示登記とは、建物の登記記録の表題部を新しくつくる登記です。一般的には、新築の建物が完成したときに行います。
・所有権保存登記（しょゆうけんほぞんとうき）
所有権保存登記とは、甲区欄の最初に所有者として名前を入れる登記です。
登記簿という証拠によって、所有者は自分の土地の所有権を主張できるわけです。
これを法律上では対抗力（たいこうりょく）といいます。
所有権保存登記は、最初の所有者しか行わない登記で、中古の建物を買って所有者が変わった場合は、所有権移転登記によって、甲区欄を新しい名前に変更し、所有者が変わったことを登記します。
つまり、新築の建物に行う登記ということになります。
登記記録には、土地と建物それぞれに表題部、甲区、乙区が設けられています。
甲区欄とは、建物の所有者が誰かを表す欄です。
歴代の所有者がそこに名前を連ね、最新（一番下）の名前が現在の所有者です。
一方、乙区欄には所有権以外の権利関係が書かれています。表題部に対して、甲区欄・乙区欄のことを権利部といいます。
不動産を購入・売却・相続・贈与するとき
・所有権移転登記（しょゆうけんいてんとうき）
不動産を売買・相続・贈与したときは、持ち主から新所有者へと所有権が移転します。
このときに行われる登記を所有権移転登記といいます。
所有権移転登記をすることで、新所有者は第三者に対して所有権を主張することができる対抗力を持ちます。
相続登記は所有権移転登記の一つで、正確には相続を原因とする所有権移転登記のことです。
住宅ローンを借りるとき
・抵当権設定登記（ていとうけんせっていとうき）
住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保として不動産を担保にします。
もし、住宅ローンを借りて返せないと、金融機関は裁判所に申し立てて、その担保になっている不動産を競売にかけ、不動産を売ったお金から貸したお金を優先的に返してもらいます。
このように貸したお金が返ってこないときに、不動産を売って回収できる権利を抵当権といい、不動産を抵当権をつけることを抵当権設定といいます。
この権利を明らかにするために行うのが抵当権設定登記で、金融機関を抵当権者、住宅ローンの借入者を抵当権設定者といいます。
つまり、住宅ローンを借りるときに行う登記ということになります。
抵当権設定登記は、権利部の乙区に記録されます。
不動産登記は、その土地・建物がどのような状態なのか、誰が所有しているのかを表すものです。
登記をきちんと行うことにより、所有者がわからないという状態や、売買・相続・贈与時のトラブルを避けることができ、ローンを組む際にも抵当権の設定がスムーズにできるようになります。
基本的には自社で登記を行えますが、手続きの煩雑さや登記所の開設時間などを考慮して司法書士・土地家屋調査士に依頼する場合には、顧客にその旨と手数料などについて丁寧に説明しておきましょう。
また、スムーズな手続きができるよう、事前に情報収集や書類収集を顧客とともに積極的に行い、不備がないか確認することをおすすめします。
売却査定や売却相談は無料で行っておりますので、少しでもご検討されている方はお気軽に弊社までお問い合わせください。
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