不動産売買契約とは？
2023年11月30日
不動産の売買をする際、どのような流れで行われるのか、また売買に必要な書類や手続き、費用はどのようなものがあるのかを紹介します。
不動産売買とは
不動産の売買は、一般的な物の売買と比べると金額が大きく、登記制度がある点が独特です。また、自分で売却先を見つけることもできますが、買いたい人と売りたい人のマッチングがなかなかできないことがあるので、多くの場合は不動産会社に仲介を依頼し、売りたい人と買いたい人をマッチングさせ、取引を成立させます。
不動産仲介の仕組み
不動産の売買における仲介は、不動産を「売りたい（売主様）」「買いたい（買主様）」という希望の間に立って双方の契約を成立させることです。不動産仲介の仕組みは以下のとおりです。
まず、売主様と不動産仲介会社の間で「媒介契約」を結びます。
そして契約後、依頼を受けた不動産仲介会社が売主様に代わって売却活動をし、購入希望の買主様を見つけます。
売主様と買主様の間で不動産売買契約が成立し、必要な手続きを済ませ、物件を引き渡すことで不動産の売却が終了します。売買契約の際には、媒介契約を交わした不動産仲介会社に手数料を払う必要があります。
また、この仲介手数料は、法律で決められた価格以上の額を請求することはできません。
売買に必要な書類など
不動産の売買に必要な書類は、「不動産を売りに出すとき、不動産会社と媒介契約を結ぶとき」「売買契約を結ぶとき」「決済・引渡しのとき」の3つの場面によって異なります。
まず、不動産を売りに出すとき、不動産会社と媒介契約を結ぶときに必要な書類は以下のとおりです。
1. 購入時の書類（パンフレットなど）
購入時にもらったものがあれば持って行きましょう。
不動産会社が部屋の間取りなどの図面や資料等を作成するときに役立ちます。なくても大丈夫です。
2. 媒介契約書
不動産仲介会社と媒介契約を結ぶための契約書です。不動産仲介会社が用意いたします。
3. 認印
媒介契約書では実印は不要です。また、シャチハタやスタンプ型の判子は好ましくありません。
4. 本人確認書類（運転免許証など）
媒介契約を結ぶ人が、本人であることを証明するために必要です。
顔写真が載っていて住所の記載がある運転免許証が一般的です。パスポートなどでも可能です。
次に、売主様が売買契約締結時に必要となる主な書類についてです。
1. 本人確認書類
相続した物件などで、共有者がいる場合は全員分の本人確認書類を揃えてください。
共有者が遠方だと、書類を揃えるのに時間がかかりますので要注意です。
2. 印紙代
印紙税法で定められた課税文書には印紙税が課税されるため、印紙代も必要になります。
3. 認印
売買契約時にも必要になります。
次に、買主様の場合は以下の4種類の書類を用意する必要があります。
1. 印鑑
認印で構いません。ただし、ローンを組む場合は実印が必要です。
2. 手付金
不動産の購入代金の一部を手付金として支払います。
3. 印紙代
契約書に貼り付けます。
4. 本人確認書類
契約をする人が本人であることを証明するために必要です。
最後に決済・引渡しのときに必要となる書類についてご紹介します。
1. 登記済権利証もしくは登記識別情報通知書
登記名義人が不動産の所有者であることを証明するための書類です。
2. 実印
印鑑証明書と合わせて持参しましょう。
3. 本人確認書類（運転免許証）
顔写真が載っていて住所の記載がある運転免許証が一般的です。パスポートなどでも可能です。
4. 物件の鍵
メインの鍵以外でも使用する鍵があれば、持参しましょう。
5. 代金が振り込まれたことが分かるもの
通帳やネットバンキングの取引状況など
不動産の決済は基本的には銀行で行われることが多いです。
お取引がある銀行等も仲介業者に伝えておくとスムーズにお取引ができます。
6. 司法書士への報酬
抵当権抹消および移転登記を行う際に必要です。
あわせて抵当権抹消に必要な書類も準備しておきましょう。
7. 仲介手数料
仲介手数料を支払います。
不動産売買の流れ
不動産売買の流れとしては、以下のようになっています。
不動産を売る場合の流れ
法律用語では、仲介は媒介と呼ばれます。
不動産を売りたい人は、不動産会社と媒介契約を結び、売却先を不動産会社に探してもらいます。
売却先が見つかったら、不動産を売りたい人と、買いたい人が、売買契約を締結します。
買い手が売り手に不動産の代金を支払い、売り手は買い手に不動産を引き渡します。
不動産会社への仲介手数料の支払いタイミングは、契約内容にもよりますが、
買い手から受け取った代金から支払うというケースが一般的です。
また、不動産は登記制度があるので、買い手に引き渡す前に抵当権抹消登記など、
消滅させるべき権利事項を消すという作業もあります。
登記をする、抹消登記を行う具体的な作業については、司法書士が行います。
不動産を買う場合の流れ
不動産会社で、欲しい物件が決まったら、まずは購入物件や取引条件などの重要事項説明を受けます。
双方が納得した上で、売主様と買主様の間で売買契約を締結します。
売買契約を締結する時に、買主様が売主様に手付金（購入代金の一部）を支払います。
残った金額を支払い、物件の引き渡しを受け、所有権の移転登記を行う、という流れです。
不動産売買にかかる仲介手数料とは
不動産売買にかかる仲介手数料とは、以下のようなものになります。 仲介手数料は課税がされるので注意が必要です。
仲介手数料とは
不動産会社は、物件を買いたい人を探し、購入物件の取引条件調整や不動産の調査をします。
その労力に対しての報酬が仲介手数料です。
成功報酬なので、買主様が見つかって売買契約を交わすまでは支払う必要はありません。
仲介手数料には法律で制限が定められている
仲介手数料は、自由に金額を定められるわけではありません。上限が規制されています。
売買価格が200万円以下なら、5%＋消費税
200万円〜400万円以下は4％＋2万円＋消費税
売買価格が400万円を超える場合、売買価格の3%＋6万円＋消費税となります。
今回は、不動産売買の流れと費用について説明しました。
・不動産は高額な資産なので、売買は媒介契約を用いることが多いです。
・不動産は一般的な販売物件とは違い、登記制度があります。
・仲介手数料には、上限規制があります。
少しでも疑問に思ったことは、不動産会社に尋ねて、疑問を解消してから売買契約を締結するようにしましょう。
弊社でも一つ一つご不明点等、分かりやすくご説明いたします。
亀岡市に特化した当社では、多種多様な不動産情報をご用意しております。
不動産情報と併せて地域情報もお伝えいたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
