がけ条例とは？
2024年05月24日
がけ条例とは？
こんにちは！株式会社としぶん ガマホームです♪
今回は不動産でよく耳にする『がけ条例』について解説していきます！
不動産は平地に建っている物だけでなく擁壁の上の建っている物件もたくさんあります。
そういった不動産に主にかかる制限になります。それでは詳しく見ていきましょう。
崖条件は災害時に命を守るための建築基準法
崖条例は主に人の命を守るため、災害時のために備えた建築の制限です。もし崖が崩れてしまったときに、そこに住む人々が巻き込まれないように考えられたものです。
都道府県ごとに基準が決められている
崖条例で気をつけたいところは、都道府県や自治体によって少しずつ決まりが違うことです。崖と定められている土地の条件が地域によって違うからこそ、ほかでは問題ない場所でも、別の地域で建築ができないケースもあるのです。
福岡市であれば、高さ3ｍを超える崖に近接した建築物を建てる場合に、崖条例の制限の対象になります。
ほかにも千葉県は、崖の定義を地表面が水平面に対して30度を超える場所としています。また、30度を超える傾斜がない土地でも、高さ2mを超えるところも、同じく崖条例の規制対象としています。
京都市は高さ2mを超えており、さらに勾配が30度を超えるという両方の条件を満たしている土地を崖と定義しています。
このように、実際の細かい規約は都道府県や自治体ごとに制定されているので、しっかりと詳細を調べたうえで家を建てる土地を選びましょう。
崖条例に該当する土地は重要事項説明書に記載がある
崖条例に該当する土地の場合、不動産売買において重要事項説明書の備考欄に「崖条件が適用される」といった内容の表記が必要です。
家を建てる場所に高低差があり、明らかに30度を超える傾斜がある土地なら、崖条例に当てはまる可能性があります。
基本的にはきちんと重要事項説明書に記載があるため、まずは備考欄を見てみましょう。高低差が気になるようであれば、不動産の担当者に崖条例は問題がないか確認しておくと安心です。
崖条例の規制対象になる土地とは？
崖条例の対象となる土地について、1つずつくわしくご説明します。
□崖は30度を超える傾斜がある土地
崖条例における崖とは30度を超えるような傾斜のある土地を指します。この30度という角度は、土や砂といった堆積したものが崩れずにそのまま保たれるライン。この崩れずに安定する角度を「安息角（あんそくかく）」と呼び、安全に建物を建築できます。
30度を超える傾斜の土地は、砂や土が滑り落ちやすく、大雨や地震などの災害時に、土砂崩れなどを引き起こす原因につながるのです。
□敷地に2mまたは3mを超える高さの崖が隣接
崖条例は30度の角度だけでなく、傾斜の高さが2mまたは3mを超える場合、一定以上の距離を離さなければ人が住む建物を建築できません。
傾斜の高さは傾斜の最も高い端「上端（じょうたん）」から最も低い端「下端（かたん）」までの垂直の距離です。この高さが高いほど、崖から離れた場所に建築する必要があります。
このように家を建てる場所が制限されることもあるため、注意しましょう。
崖の近くに建築するときの条件
崖条例で気をつけたいのは、崖の上の高い場所に建築するのか、崖下に建築するのかによって条件が違う点です。
それぞれの条件の違いをご説明します。
●崖上に建築するときの条件
崖上に建築するときは、崖の下端から水平の距離が、崖の高さの2倍以上離れている必要があります。
つまり、崖の高さが2mなら崖の傾斜のはじまりである下端から4m以上離れている場所でなければ、建築ができないことになります。
●崖下に建築するときの条件
崖下は反対に崖の最も高い位置にある上端から水平に、崖の高さの2倍の距離を離すことが建築の条件です。さらに自分の土地以外で、となりの土地に崖がある場合でもこの規制の対象です。
自分が購入した土地には崖がなくとも、すぐ近くに崖があれば、崖上・崖下のどちらも一定の距離を離す必要があるため、十分に注意しましょう。
崖条例が緩和される必要条件
崖条例で建てられないエリアに家を建築したい際には、次の条件を満たせば緩和できる可能性があります。
□擁壁（ようへき）を設置する
崖条例では擁壁を設置することで、本来の規制よりも近い場所に建築を許可してもらえることがあります。擁壁とは崖部分に施工する壁のことで、ブロックや石などで地盤が崩れることを防止します。
特に海の崖付近の住宅地では、海が目の前にあり後ろは崖という立地が少なくありません。そのような場所では崖全体に擁壁を施し、いざというときの崩壊のリスクを下げているのです。
ただし擁壁の設置は費用が高額になりやすいです。また、定期的な擁壁の点検により、劣化が進んでいないか、現在の法律の基準を満たしているか確かめる必要があります。
□家屋の自重で倒壊しない構造にする
家屋そのものの強度を上げて、万が一土砂崩れなどが起きても倒壊を防げる建物の条件を満たした場合崖条例を緩和できます。
具体的には崖の土が滑り落ちても、一緒に家屋が崩れないように基礎を深い位置まで造る深基礎にして、建物自体も補強する方法です。
地盤調査や検査によって建物の強度に問題ないと判定されることが条件ですが、崖上に建築するときには基礎や構造をしっかりと補強する造りについて相談してみましょう。
□土砂を食い止める対策をしている
崖下に建築するときには、土砂をせき止めるような対策をすると崖条例の緩和につながります。
たとえば、屋内に土砂が入り込まないよう崖側の開口部をなくし、建物と崖の間に壁をつくる方法があります。
ほかにも、コンクリートブロックなどで設置する土留め（どどめ）という構造物も定番です。普段から砂が流れてくることを防ぎ、広範囲に擁壁を設置するよりも比較的費用を抑えられるメリットがあります。
まとめ：家を建てるなら崖条例の知識を学ぼう
2mまたは3mを超える高さ、30度を超える傾斜の崖に隣接する場所は、各都道府県・自治体における崖条例により建築の規制があります。
特に山や海が近い地域では崖条例に当てはまる傾斜や高さのある土地が多いため、家を建てる際には崖条例について学んでおきましょう。
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